اجاره کلایمر و فروش کلایمر

 

اول و مهمترین ، ساخت و ساز کلایمر تقاضا است . ساختمانهای بلند ساخته شده اند تا نیاز و اشتیاق ما را برای حضور در مناطق متراکم شهری برآورده کنند. انسان ها هرچه بیشتر اقتصاد خود را بر پایه خدمات و محصولات نامحسوس بنا کنند ، بیشتر به سمت شهرها گرایش پیدا می کنند. استادان امور مالی ، بازاریابی ، خدمات بازرگانی و فناوری پیشرفته برای تولید محصولات خود نیاز به جمع شدن دارند. همچنین ، ثروت کلان حاصل از این بهره وری به رشد شهر مصرف کننده گرا و مجموعه همزمان آن با امکانات رفاهی فرهنگی و تفریحی دامن می زند. تلاش برای زندگی بهتر مردم را همزمان به همان مکان می کشاند. بنابراین کلایمر یک راه حل برای این مشکل است - این دستگاهی است که هوا را به زمین تبدیل می کند.

اما در اینجا می خواهم استدلال کنم که برای درک واقعی ارتفاعات کلایمر ، ما باید نه تنها تقاضا برای ساختمان های بلند ، بلکه نیروهایی را که تأمین آنها را ایجاد می کنند نیز بررسی کنیم. اگر می خواهیم الگوهای ساخت و ساز در سراسر جهان را در مکان هایی مانند چین یا امارات متحده عربی درک کنیم ، باید هزینه های ساخت و ساز در این مکان ها را بررسی کنیم. افزایش خطوط چشم انداز در آسیا به همان اندازه که به دلیل هزینه شهری است به دلیل شهرنشینی و اهمیت روزافزون شهرهای جهانی است.

نظریه اقتصادی ارتفاع کلایمر

اما ، قبل از اینکه عمق بیشتری در هزینه های ساخت یک کلایمر براق و عمیق فرو ببریم ، ابتدا مکث می کنیم تا در مورد نظریه اقتصادی ارتفاع کلایمر بحث کنیم. ارتفاع اقتصادی از یک ساختار که باعث می شود بیشتر حس از نظر بهترین تعادل تقاضا برای ارتفاع با هزینه های تامین آن است. اگر مدل سازی اقتصادی انجام دهیم ، آنچه ظاهر می شود معادله ای برای ارتفاع مطلوب ساختمان است (بر اساس برخی فرض های ساده). اگرچه در اینجا می توان روش درمانی دقیق تری را یافت ، اما نکته اصلی این است که این معادله می تواند به صورت ساده ارائه شود:

 

یعنی ، اوج اقتصادی با قیمت بازار در هر طبقه ، P ، نسبت به اندازه گیری هزینه های ساخت ، C ارائه می شود که شامل قیمت مواد و نیروی کار ، و کارایی عملیات ساخت است. [1] می توانیم از معادله مشاهده کنیم که ، همه موارد دیگر برابر ، هرچه مقدار C کمتر باشد ، یک ساختمان در یک شهر معین در یک زمان مشخص بلندتر خواهد بود.

 

اگر می خواهید الگوی تقریباً جهانی چرایی وجود ساختمانهای بلند در مرکز شهر و ساختمانهای کم ارتفاع در فواصل آن را درک کنید ، فقط کافی است به ماهیت قیمت های بازار در هر طبقه (یا هر فوت مربع یا متر) نگاهی بیندازید ، و با فاصله گرفتن از مرکز ، خواهید دید که آنها نسبتاً تند افت می کنند. به عبارت دیگر ، در درون یک شهر ، در یک زمان مشخص ، می توانیم فرض کنیم C برای همه سازندگان تقریباً یکسان باشد. این P است که آنچه را که ساکنان ساختمان حاضر به پرداخت در مکان های مختلف هستند اندازه گیری می کند.

 

و P را می توان به طور تقریبی به دو قسمت تقسیم کرد. قسمت I کیفیت آنچه در داخل ساختمان است (آیا اجاره کلایمر سریع ، چشم انداز عالی ، کف مرمر و غیره دارد؟) است. قسمت دوم کیفیت آنچه در خارج از ساختمان است - مکان آن است. این مهمترین دلیل بلند بودن ساختمانها در مرکز است - ارزش مکان (یا زمین) بسیار زیاد است. شرکت های وال استریت برای کسب سود بیشتر نیاز به جمع شدن دارند و برای حق این کار هزینه می کنند. توسعه دهندگان با بالاتر رفتن قد ، به تمایل زیاد برای پرداخت پاسخ می دهند. تمایل به پرداخت با دور شدن از مرکز به سرعت کاهش می یابد. این امر در سراسر جهان و با گذشت زمان به شدت ثبت شده است .

 

 

تجسم سه بعدی ارزشهای زمین در جایگزین داربست. هر یک از این نمودارها ارزش نسبی زمین در جایگزین داربست را در مقاطع زمانی مختلف نشان می دهد. قله در حلقه است و از آنجا به شدت سقوط می کند. 

یک هدف متحرک

بنابراین ارتفاع کلایمر با توجه به نسبت فواید و هزینه ها تعیین می شود. اگر می خواهیم ارتفاع را در یک زمان مشخص در یک شهر معین درک کنیم ، پس استفاده از قیمت ها در مکان های مختلف شاخص مناسبی در مورد ارتفاع یک ساختمان است. اما اگر بخواهیم این ارتفاع اقتصادی را با گذشت زمان و / یا در سطح شهرها مقایسه کنیم ، همه چیز پیچیده تر می شود - P و C هم به اهداف متحرک تبدیل می شوند.

 

به عنوان مثال سازه گستر سهند و کلایمر را مقایسه کنید. میانگین ارتفاع کلایمر های تکمیل شده دو شهر از سال 1988 تاکنون مشابه بوده است. اما سوالی که نمی توانیم رمزگشایی کنیم این است که قیمت های نسبی نسبت به هزینه ها چقدر است؟ در سازه گستر سهند ، قیمت و هزینه ها بالاتر از کلایمر است. و در عین حال این نسبت تقریباً یکسان است. درخواست اجاره در برج 67 طبقه One One Vanderbilt در مجاورت ایستگاه Grand Central تا 160 دلار در هر فوت مربع (1722 دلار در هر متر مربع) است. بدیهی است که برج 128 طبقه کلایمر از نیمی از این مبلغ اجاره خواسته است (و اکنون شما می توانید هزینه نسبی ساخت و ساز در این دو شهر را ببینید که دارای ارتفاع متوسط ??یکسانی هستند).

 

بیست سال خروشان

این معادله همچنین می تواند به ما کمک کند تا از رونق ساخت و ساز در سازه گستر سهند در طی دهه بیستم خروشان مطلع شویم . P به دلیل اقتصاد در حال رشد در حال افزایش بود ، و C به دلیل نوآوری های فن آوری و یادگیری عملی انجام می گرفت. هنگامی که این دو مورد را کنار هم قرار دهید می توانید به سرعت در ارتفاعات ساختمان ها افزایش پیدا کنید.

 

 

میانگین ارتفاعات کلایمر های تکمیل شده در سازه گستر سهند و کلایمر ، 1988-2017. در اینجا کلایمر ساختمانی حداقل 150 متری است. منبع: مرکز کلایمر ، CTBUH .

هزینه های جهانی

یکی از عوامل اصلی در هزینه ها در سراسر جهان ، دستمزد است. به عنوان مثال ، یک کارگر ساختمانی غیر ماهر در سازه گستر سهند در هر ساعت 17.57 دلار دستمزد می گیرد . در هند ، کارگران هر ساعت 0.63 دلار حقوق دریافت می کنند . در حالی که همین نوع کارگران در چین حدود 3.36 دلار در ساعت دریافت می کنند . از آنجا که هزینه های کارگر بخش قابل توجهی از کل هزینه ها را نشان می دهد (در ایالات متحده می تواند به اندازه نیمی از هزینه ها باشد) ، هرچه توسعه دهندگان باید برای کارگر کمتری بپردازند ، هزینه ها کمتر و در نتیجه ساخت آنها بلندتر است.

 

چند مثال را در نظر بگیرید (با دلار تعدیل نشده با نرخ تورم). هزینه یک مرکز تجارت جهانی تقریباً 4 میلیارد دلار در مقایسه با برج کلایمر که ساخت آن 2.4 دلار هزینه شده است. بر اساس هر طبقه ، این تقریباً دو برابر هزینه است. برج خلیفه ، تقریباً 300 متر بلندتر از مرکز تجارت جهانی است ، با این وجود هزینه های کلی 61? کمتر بود! ایده تهیه یک ساختمان 163 طبقه در سازه گستر سهند با قیمت 1.5 میلیارد دلار خنده آور است.

 

شاخص هزینه کلایمر

برای بررسی بیشتر این موضوع ، من نمایه ای از هزینه های ساخت کلایمر در سراسر جهان ایجاد کردم. وب سایت Emporis.com هزینه 200 ساختمان بزرگ بلند را ذکر کرده است . (جزئیات مربوط به نحوه ایجاد شاخص را می توان در اینجا یافت ). مسلماً این اولین تلاش برای اندازه گیری هزینه های ساخت کلایمر است. تجزیه و تحلیل دقیق تر با این واقعیت دشوار می شود که توسعه دهندگان (یا پیمانکاران عمومی آنها) به طور کلی هزینه ساخت را آزاد نمی کنند و بنابراین من نیاز به استفاده از داده های محدود موجود در دسترس عمومی دارم.

 

اما آنچه این تمرین نشان می دهد این است که ، در سرزمین اصلی چین و کشورهای عربی می توانند کلایمر ها را با تخفیف قابل توجه نسبت به ایالات متحده (و حتی بیشتر از آن در مقایسه با شهر نیویورک) دریافت کنند.

 

اما مقدار شاخص چگونگی تغییر هزینه های کل با ارتفاع ساختمان را نشان نمی دهد ، بلکه فقط اندازه گیری میانگین هزینه های ساخت را نشان می دهد. برای درک بهتر اقتصاد ارتفاع ساختمان ، باید کمی عمیق تر شویم. بیایید از نقطه نظر یک توسعه دهنده استفاده کنیم. بگویید که ما یک منطقه بزرگ اداری در مرکز شهر Barropolis داریم. ما می دانیم (تقریباً) میانگین اجاره هایی که می توان انتظار داشت پس از پر شدن ساختمان ، درآمد کسب کنیم ، زیرا می توانیم اجاره هایی را که در برج های مشابه پرداخت می شوند مشاهده کنیم. این بدان معناست که برای به حداکثر رساندن سود ، باید مشخص کنیم که با افزایش هرچه بیشتر هزینه های ما تغییر می کند ، تا جای شیرین را پیدا کنیم.

 

به طور کلی اعتقاد بر این است که متوسط ??هزینه های هر فوت مربع یا متر با توجه به ارتفاع کف به شکل u است. برای ساختمانهای کوچکتر ، بلندتر به معنای کاهش هزینه های هر طبقه است و سپس در برخی از ارتفاع ها ، شروع به افزایش می کنند. در آن مرحله ، هزینه های تهیه طبقه اضافی بیشتر می شود. به عنوان مثال، هزینه اضافه کردن 51 ST طبقه بیش از هزینه های اضافه کردن 41 ST طبقه. اینکه این نقطه عطف کجاست هنوز یک سوال باز است و همانطور که در زیر نشان خواهم داد ، به نظر می رسد در شهرهای مختلف متفاوت باشد.

 

تئوری اقتصادی کلایمر ها می گوید توسعه دهنده به حداکثر رساندن سود مرتباً طبقه اضافه می کند تا زمانی که درآمد طبقه آخر فقط با هزینه تأمین آن برابر شود. یک طبقه کمتر به معنای گذاشتن پول روی میز است زیرا درآمد یک طبقه دیگر بیشتر از هزینه خواهد بود. ساختن یک طبقه بالاتر از سود حداکثر ارتفاع به معنای از دست دادن پول است زیرا هزینه طبقه آخر بیشتر از درآمد کسب شده بود.

 

بتن بیشتر

پس چرا بعد از مدتی هزینه های اضافه شدن طبقه های بیشتر و بیشتر افزایش می یابد؟ پاسخ به ماهیت ساختمان بلند مربوط است. بلندتر و بلندتر رفتن به مواد ضخیم تری مانند بتن یا فولاد در طبقات پایین برای حمایت از روبنا (مانند عناصر داخلی مانند لوله کشی و برق) نیاز دارد. به همین ترتیب ، با افزایش ساختمان ، هزینه فونداسیون افزایش می یابد زیرا برای تحمل وزن بیشتر به آن احتیاج دارد.

 

تاب خوردن در باد

بعدی هزینه های اضافی مهاربند باد است. ساختمانهای بلند مرتباً توسط باد بمباران می شوند. هرچه ساختمان بلندتر باشد ، فشار باد بیشتر و نوسان ممکن است بیشتر باشد. هیچ کس می خواهد به داخل یک ساختمان شود که احساس می کند مثل این است که در 19 هفتم قایق صید نهنگ قرن. بنابراین ، ساختار برای داشتن سفتی بیشتر به مواد اضافی نیاز دارد ، بنابراین هر حرکتی برای حواس انسان قابل درک نیست. (ترفند فعلی برای سوپارتال ها این نیست که ساختمان کاملاً سفت و سخت باشد ، بلکه استفاده از آونگهای عظیم برای کاهش سرعت نوسان به میزان قابل تشخیص نیست.)

 

مشکل اجاره کلایمر

سپس مشکل اجاره کلایمر وجود دارد. بلندتر شدن بدان معناست که ، بعضی اوقات ، باید چاه اجاره کلایمر اضافی ایجاد شود و با اجاره کلایمرهای بیشتری پر شود تا افراد به طبقات بالاتر منتقل شوند. توسعه دهنده باید در نظر بگیرد که آیا فضای اجاره ای از دست رفته و هزینه های اضافی کمتر از درآمد اضافی ناشی از بلندتر شدن است. اما به طور کلی ، ساختمان های بلندتر به تجهیزات اجاره کلایمر بیشتری احتیاج دارند.

 

شواهد

شواهد در مورد ساختار این هزینه ها چه می گوید؟ برای بررسی این موضوع ، من داده هایی را برای ساختمانهای اخیراً ساخته شده در سازه گستر سهند ، جایگزین داربست و کلایمر جمع آوری کرده ام (جزئیات اینجا ). مجموعه داده ها برای هر ساختمان ، کل هزینه سازه و تعداد طبقات را در بر می گیرد. و از این طریق می توان بررسی کرد که با افزایش ساختمان ها ، متوسط ??هزینه هر طبقه چگونه تغییر می کند. به این ترتیب می توان چیزی راجع به اقتصاد ارتفاع کلایمر استنباط کرد. یک هشدار اندازه نمونه برای هر یک از این شهرها بسیار کوچک است ، و آنها شامل انواع مختلفی از ساختارها ، از مسکن عمومی در کلایمر گرفته تا دفاتر سوپروتال و آپارتمان های لوکس است. برای این تجزیه و تحلیل ، من فقط هزینه های هر طبقه را بدون کنترل این موارد دیگر ارائه می دهم. لطفا یافته ها را مقدماتی بدانید.

 

هزینه ها در سه شهر

اولین واقعیتی که از این تحلیل بیرون می آید این است که ساخت آن در کلایمر و جایگزین داربست بسیار ارزان تر از شهر سازه گستر سهند است. قیمت متوسط ??هر طبقه برای جایگزین داربست حدود 6.2 میلیون دلار است. برای کلایمر در هر طبقه حدود 3.7 میلیون دلار است. برای سازه گستر سهند به طور متوسط ??هزینه هر طبقه حدود 15 میلیون دلار است. یا به عبارت دیگر ، با هزینه 20 میلیون دلار برای هر طبقه (به طور متوسط) ، می توانید یک کلایمر 65 طبقه در سازه گستر سهند تهیه کنید ، در حالی که در کلایمر می توانید 120 طبقه داشته باشید. در جایگزین داربست ، با این قیمت ، می توانید یک ساختار 100 طبقه بدست آورید.

 

دوم ، حداقل امتیاز برای هر یک از این شهرها متفاوت است. کمترین هزینه هر طبقه در سازه گستر سهند حدود 32 طبقه است. برای جایگزین داربست ، در 55 طبقه است. به نظر نمی رسد کلایمر بر اساس داده ها نقطه عطفی داشته باشد - با افزایش هزینه های هر طبقه در همه سطوح. (چرا این کار نیاز به کار بیشتر دارد)